재계약을 해야하는데 내 월세 계약은 어떻게 하는 것이 좋을까?

“월세 재계약 시즌이 다가오는데 집주인이 연락이 없으면 그냥 살아도 될까?”
“월세를 올린다는데 계약서를 새로 써야 하나?”

월세 사는 사람이라면 누구나 하는 고민입니다.
전세만큼이나 월세도 보증금은 소중하고 나의 상황에 맞춘 정당한 계약이 필수이지요.

복잡한 법률 용어 빼고, 딱 내 보증금 지키고 집주인과 얼굴 붉히지 않는 실전 재계약 확인 사항들을 정리해 드립니다.

💡윤수르의 꿀팁

1. 등기부등본 재확인:
   처음 계약 때 깨끗했어도 그사이 집주인이 집을 담보로 대출을 받았을 수 있습니다.
   재계약 도장 찍기 전 반드시 다시 떼서 근저당 설정을 확인하세요.
   
2. 문자/카톡 증거 남기기: “
   몇 월 며칠부로 월세 재계약 조건 협의 완료했습니다”라는 기록을 남기세요.
   집주인의 “알겠다”는 답변까지 캡처해두면 나중에 보증금 분쟁 시 강력한 무기가 됩니다.
   
3. 홈택스/정부24 활용:
   확정일자 부여나 임대차 신고는 방문 없이도 인터넷으로 10분 만에 가능합니다.

월세 재계약, 아무 말 없이 지나갔다면?
‘묵시적 갱신’

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인과 세입자 모두 “계약 끝내자” 혹은 “조건 바꾸자”라는 말이 없었다면, 법
은 이를 ‘묵시적 갱신’으로 간주합니다.

• 포인트: 이전 계약과 동일한 조건으로 자동 연장된 것으로 보며, 이때 계약 기간은 다시 2년으로 봅니다.
• 세입자의 특권:
  묵시적 갱신 상태에서는 세입자가 언제든지 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 법적 효력이 발생합니다.
  묵시적 갱신 중 임차인이 나가게 되는 경우 복비를 낼 의무는 없습니다. 복비도 보통 임대인이 냅니다
• 거절 사유:
  • 임차인이 2개월 이상 월세를 연체한 경우
  • 임대인 및 직계존비속의 실거주 등

월세를 올린다면? 계약갱신청구권 확인 및 계약서 작성

임대인이 월세를 올려달라고 할 때 그 범위가 법에서 정한 기준 이상이라면 무조건 수용할 필요는 없습니다.
임차인은 해당 매물에 대해 1회에 한하여 계약갱신청구권을 사용하여 연장계약서를 작성할 수 있습니다.
계약갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월전부터 1개월 전까지 기간에 청구할 수 있습니다.

• 상한선 5%: 법적으로 임대료 인상은 기존 금액의 5%를 초과할 수 없습니다.
• 청구권 행사: “계약갱신청구권을 사용하겠습니다”라고 명확히 밝히면, 집주인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

계약서 새로 써야 할까? (보증금 변동 시 필수)

계약서는 보증금이 변동되었을 때 반드시 작성해야 합니다!

• 월세만 올린 경우: 기존 계약서 여백에 변경된 월세 금액과 날짜를 적고 양측이 날인해도 무방합니다.
  • 확정일자는 보증금에 대한 우선변제권을 받기 위한 것이므로 새로 받지 않아도 됩니다.
• 보증금을 올린 경우 (중요!): 반드시 새 계약서를 써야 합니다.
  • 증액된 금액에 대한 우선변제권을 확보해야하므로 새로운 계약서로 확정일자를 받아야합니다.
  • 주의: 기존 계약서를 폐기하지 마세요!
    기존 순위를 지키기 위해 구 계약서는 보관하고, 증액된 금액에 대해서만 새로 확정일자를 받아야 내 보증금이 안전합니다.
• 계약갱신청구권 관련하여 사용/미사용 여부를 계약서에 명시하여 나중에 사용하게 될 경우 법적 근거를 마련하세요.

만약 월세 계약을 종료하고자 한다면? : 연락 필수

만약 월세 계약을 종료하고자 한다면 전세와 같이 최소 2개월 전에는 집주인께 연락을 드려야합니다.

주택임대차보호법에 의해 통보 기한은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.

묵시적 갱신이 되면 세입자는 언제든 계약해지를 요청하고 3개월 후 효력이 생길 수 있습니다.
만약 잔금일이 얼마 남지 않은 계약이 있다면 법적으로 임대인은 3개월 동안 보증금을 돌려주지 않아도 되는 것이지요.
따라서 월세로 살고자하는 매물 현황과 나의 상황을 잘 정리하는 것이 필요합니다.

매해 변동하더라도 오르는 듯한 부동산 시장,
부동산은 취득세, 보유세뿐만 아니라 기존 매물을 팔아야할 경우 양도소득세도 신경써야하는데
내 집을 마련하기 전의 나의 자산형성을 위한 준비로 월세계약에 대해 알아보고 챙기는 것부터 시작해보아요.

🔗 관련 공식 정보 및 링크

더 자세한 법적 근거가 궁금하다면 아래 공식 사이트를 참고하세요.

• [국가법령정보센터 – 주택임대차보호법]: 링크 바로가기
• [찾기 쉬운 생활법률정보 – 주택임대차 계약의 갱신]: 링크 바로가기