전세 계약이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 누구에게나 악몽 같습니다.
저 역시 직접 겪으며 막막했던 경험을 바탕으로, HUG 전세보증보험 반환청구의 진행했던 2024년을 돌이켜보며 전 과정을 시간 순서대로 정리해 올려봅니다. 전세사기로 인해 전세보증보험 반환 청구와 임차권등기 등 막막한 분들에게 이 글이 도움이 되길 바랍니다.
필요한 마음가짐 : 당황하지 말고 절차대로 빠르게 대응하기
전세 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 가장 먼저 해야 할 일은 ‘기다림’이 아니라 ‘절차 착수’입니다.
제가 직접 겪은 100% 실전 기록을 바탕으로, HUG(주택도시보증공사)에 보증금을 청구하여 돌려받는 전 과정을 정리했습니다.
각종 수수료를 부담하며 스스로 진행이 가능하나
불가피한 경우 어려운 경우 대략 30만원대의 비용으로 법무사를 통해 진행할 수도 있습니다.
저의 경우 전세사기를 의도한 임대인은 아니어서 빠르게 협조해주셨지만 이런 안타까운 일은 가능한 적게 일어나는 게 좋으므로 전세 계약 전 등기부등본과 부동산 시장, 나의 자금여력 등을 면밀히 살펴보시는 것을 추천합니다.
1. 전세보증보험 반환 청구 전, 반드시 확인해야 할 자격 요건
HUG로부터 전세보증보험 이행청구를 하기 위해서는 단순히 돈을 받지 못했다라는 사실이 아니라 법적 자격 요건이 갖춰져야 합니다. 이 요건을 갖춰야 법원에 임차권등기명령을 내리고 HUG의 심사를 받을 수 있으므로 아래 세 가지 요건을 충족하는 지 먼저 체크해보세요.
- 계약 해지의 증빙 (의사표시 도달)
- 문자, 통화 녹음 혹은 내용증명을 통해 임대인에게 해지 통보가 전달되었음을 증명해야함.
- 저의 경우 문자, 통화녹음을 통해 증명하여 내용증명은 진행하지 않았습니다.
- 임대인이 행방불명되어 내용증명이 반송되었다면 법원을 통해 의사표시 공시송달을 진행하여 판결문(결정문)을 받아두어야 자격이 생김.
- 문자, 통화 녹음 혹은 내용증명을 통해 임대인에게 해지 통보가 전달되었음을 증명해야함.
- 대항력 및 우선변제권 유지(임차권등기명령)
- 계약 만료 후에도 보증금을 못 받은 경우, 임차권등기명령 전 절대 그냥 이사 가면 안됨.
- 임차권등기명령 신청 후 등기부등본 ‘을구’에 내 이름이 기재된 것까지 확인해야 함.
- 임차권등기명령 신청 후 등기부등본 ‘을구’에 내 이름이 기재된 것까지 확인해야 함.
- 계약 만료 후에도 보증금을 못 받은 경우, 임차권등기명령 전 절대 그냥 이사 가면 안됨.
- 보증사고의 발생 (계약 종료 후 1개월의 대기 시간)
- 전세 계약 종료일로부터 1개월이 경과할 때까지 보증금을 돌려받지 못한 상태여야 합니다.
저의 경우 전세 계약기간이 6개월 정도 남아있던 상태에서 등기부등본을 살펴보다가 압류 상태임을 발견하고 임대인께 문의드렸다가 계약만료일까지 보증금을 돌려주기 어렵다는 답변을 받았습니다.
보다 빠른 반환을 위해 임대인과 합의하여 대면으로 만나 중도해지합의서, 임대인 신분증 사본, 임대인 인감증명서 그리고 임대인의 부동산매매계약서처럼 추가로 필요하다 생각된 관련 서류들을 요구해 받았습니다. 특히 임대인 인감증명서는 행정복지센터에서 임대인이 직접 받아줘야하는 서류라 넉넉하게 두 장을 받았습니다.
2. 법원 임차권등기명령 셀프 신청
비록 임차인과 임대인의 상황과 물건의 상태에 따라 조금씩 다르겠지만 각종 공문서들을 챙겨야 합니다.
서류가 부족한 경우 HUG지사를 다시 방문해야할 수도 있으니 준비 단계를 철저히 하시길 바랍니다.
아래 문서들은 스캔본 및 선명한 핸드폰 사진으로 제출해야합니다.
전자소송을 위한 서류 및 발급처
- 계약종료 증빙서류 : 문자, 내용증명, 중도해지합의서 등
- 등록 면허세 : 위택스(wetax), 이택스(etax) 지방세 납부 사이트 (물건 주소지에 따라 다를 수 있음)
- 등기촉탁수수료 : 인터넷등기소
- 부동산등기부등본 : 인터넷등기소에서 전자제출용으로 발급
- 임대차계약서 사본 : 나의 경우는 전세계약서 사본
- 주민등록등본 초본: 정부24
2-1) 전자소송 홈페이지에 사용자 등록하기
[전자소송 홈페이지] https://ecfs.scourt.go.kr/ecf/index.jsp
공인인증서로 위 사이트에 로그인 후 왼쪽 로그인 박스 내 **사용자 등록**을 클릭한다.
일반 사용자 등록에서 자신의 자격을 선택하여 사용자 등록을 마친다.
이제 전자소송 사이트에서 준비한 서류들과 내용을 입력할 수 있다.
이제 관련 서류들을 준비해야한다.
2-2) 위택스/이택스 : 등록면허세 납부
보증금을 받아야하는 집의 주소지가 서울인지 여부에 따라 지방세 납부 사이트인 위택스 혹은 이택스에 접속해서 납세번호와 영수증을 받아두어야한다.
등록면허세(등록분)은 이 집에 대한 권리를 등기함으로써 부과되는 수수료를 의미하는데,
재산권이나 기타 권리의 취득, 이전, 변경 또는 소멸에 대한 이동사항을 공부에 등기 또는 등록하여 권리를 보전해 주는 행정행위에 대해 과세하는 수수료적인 성격의 유통세로 지방세에 해당하여 홈택스가 아닌 위택스나 이택스에서 진행한다.
위택스 홈페이지 : https://www.wetax.go.kr/main.do
위의 홈페이지에서 신고하기 -> 등록면허세 -> 등록분으로 진입
나의 인적사항, 물건 정보, 과세 정보, 세액 정보를 기입한다.
마지막의 과세정보란에 있는 등록원인에는 기타, 임차권등기명령신청을 작성하면 된다.
이렇게 입력하고 나면 납부세액이 나타나고 결제하고 나면 납세번호가 나오는데 2-1의 전자소송 사이트 신청서 작성 시 필요하다.
이렇게 인터넷 납부한 내역을 확인할 수 있다.
2-3) 등기촉탁수수료 : 인터넷 등기소에 납부
인터넷등기소 : http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
인터넷등기소에 회원가입 후 가운데의 부동산등기에서 ‘전자납부’를 찾아 클릭한다.
왼쪽 메뉴의 등기신청수수료납부란 아래의 “납부정보 작성 및 영수필확인서 출력”을 클릭한다.
신규 클릭 후 나의 상황과 신고하려는 물건에 맞춰서 등기소와 개인정보를 등록한다.
저장 후 결제하면 3000원이 결제되고 아래처럼 납부 번호를 받게 된다.
이 납부번호도 2-1의 전자소송 사이트에서 수기로 입력해야 한다.
2-4) 등기부등본 : 인터넷 등기소 전자 발급하기
인터넷등기소 : http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
부동산 등기에서 전자발급 버튼을 클릭하면 된다.
전자발급은 인터넷 등기소에서 발급받은 전자문서들을 정부24앱을 통해 열람하거나 수요처에 제출 및 전송할 수 있는 서비스이다.
내가 보증금을 받아야하는 집 주소를 입력 후 1000원을 결제하면 된다.
2-5) 임대차계약서 사본
본인이 원본을 갖고 있는 경우 사진을 촬영하거나
은행에 원본이 있는 경우 은행에게 사본을 요청하면 된다.
2-6) 정부24 : 주민등록등본 초본 발급
정부24 : https://www.gov.kr/portal/main/nologin
행정복지센터를 찾아가거나 위의 사이트에서 주민등록등본 초본을 발급받으면 파일로 내 PC에 다운로드 받을 수 있다.
다만 임대인이 사람이 아닌, 법인의 경우 인터넷 등기소에서 법인등기사항정부증명서를 발급받아야하니 유념하시길 바란다.
이 서류들을 모두 준비 완료했는 지 체크해본다.
- 계약종료 증빙서류 : 문자, 내용증명, 중도해지합의서 등등
- 등록 면허세 : 위택스(wetax), 이택스(etax) 지방세 납부 사이트 (물건 주소지에 따라 다를 수 있을 듯..)
- 등기촉탁수수료 : 인터넷등기소
- 부동산등기부등본 : 인터넷등기소에서 전자제출용으로 발급
- 임대차계약서 사본 : 전세계약서 사본
- 주민등록등본 초본: 정부24
- 임대인 인감증명서 사본
- 임차인 인감증명서 사본
위 서류들이 모두 준비되었다면 전자소송 홈페이지에서 임차권등기명령 신청을 해야한다.
1) 전자소송 사이트 로그인 (사용자 등록 필요)
2) 서류 제출 > 민사서류 > 민사신청 > 주택임차권등기명령 신청
서류제출에 민사 서류를 클릭하고 나면 하단에서 주택임차권등기명령을 찾아 클릭한다.
저는 당사자 본인이라 하단 좌측의 당사자 작성을 클릭하고 내용 작성 및 서류 제출을 진행했습니다.
이 과정의 전체적인 순서는 문서 작성 > 전자서명 > 소송비용납부 > 문서 제출이다.
3) 사건기본정보 입력
내가 임차권등기명령을 내리고자 하는 물건의 관할법원을 선택한다.
우측의 관할법원 찾기 버튼을 클릭하고 물건의 도로명 주소를 입력하면 나온다.
4) 등록면허세목록 입력
아까 이택스 등에서 납부했던 번호를 여기에 입력하면 된다.
물건의 소재지와 내가 납부했던 사이트를 잘 기억하자.
등록세납부번호를 입력하면 등록면허세 6000원, 교육세 1200원을 납부한 이력이 자동 등록되고 나머지 항목들에 대해서 수기로 작성한다. 등기원인은 기타로 작성하여 저장하면 된다.
5) 등기촉탁수수료목록 입력
인터넷등기소에 납부했던 납부번호를 여기에 입력해준다.
6) 선담보 목록 입력
나는 HUG 보증보험이라 작성하지 않았다.
7) 당사자 목록 입력
내가 임차인인 경우
신청인 = 임차인 = 나이다.
반대로 피신청인은 임대인이다.
나의 경우 1인 가구에 임대인도 1명이라 사전에 받아둔 임대인의 개인정보와 내 개인정보를 입력하여 신청인 1, 피신청인 1로 당사자 기본 정보를 등록했다.
8) 신청 취지 및 이유 입력
신청취지는 작성 예시에 있는 항목들을 참고해서 한글파일로 작성 후 업로드했다.
계약일, 보증금액, 주민등록일자(전입신고일), 임차범위(임대차계약을 맺은 건물 주소), 점유개시일자(입주일자), 확정일자를 작성했다.
신청이유에는 아래처럼 작성했다.
이 때 계약서 상 날짜와 계약일자, 계약내용에 변화가 있었는지 등을 소상히 적었는데 인터넷에서 나와 비슷한 사례를 찾아 작성했다.
“최초 임대인과 계약 일자 20XX.XX.XX 자에 임대차기간 20XX.XX.XX ~ 20XX.XX.XX 까지로 계약을 체결하였습니다. 체결 시 새 임대인 변경 시 최초 계약에 대한 계약사항 전부 포함 승계하기로 한 내용으로 계약 체결하였습니다. 하여 변경된 새 임대인(현임대인과) 계약 일자 20XX.XX.XX 자로 계약기간 20XX.XX.XX ~ 20XX.XX.XX 까지 승계된 내용 전부 포함 계약 체결하였습니다. 같은 두 계약 간에 승계 내용포함 하여 최종 임차인에게 보증금반환의 의무가 있으나 임대차계약 중도해지 쌍방 합의서를 작성한 20XX년 XX월 XX일 자에 계약해지 합의 일자를 20XX년 XX월 XX일자로 하였으나 임대차보증금의 반환을 받지 못할 상태에서 주택도시보증공사에게 보증이행청구를 하고 다른 곳으로 이사하기 위하여 본 신청에 이른 것입니다.”
9) 목적물 입력
이제 등기부등본을 입력하면되는데 아까 인터넷등기소에서 전자발급을 했기에 발급 내역을 조회해 불러올 수 있다.
10) 소명/첨부서류
위의 내용들을 증빙하기 위한 서류들을 첨부했다.
나의 경우 아래의 서류들을 입력했다.
- 소명 서류 : 계약종료 증빙 문서(중도계약해지서, 내용증명, 문자내역 등)
- 첨부 서류 : 주민등록등본 초본, 임대차계약서
추가) 보정명령이 왔다면?
해당 명령을 송달받은 날로부터 일주일 내에 추가서류를 제출해야한다.
이건 해당 사이트 점검 일자로 조금 특수한 상황이었던 것으로 기억하지만 전자민원센터에 관련 서류 양식이 있으므로 증명할 수 있는 사항들을 정리해두자!
여기까지 잘 진행되었다면 아래처럼 진행 중인 사건에 해당 내용을 확인할 수 있다.
이렇게 맨 마지막에 자신이 임차권등기명령을 내린 물건을 관활하는 등기국에 임차권등기명령 촉탁서가 발급된 다음 등기부등본을 확인하면 을구에 임차권등기명령이 내려져 있음을 확인하면 된다.
3. HUG 지사 방문하여 전세보증보험 이행청구
위 서류들과 별개로 HUG에 이행청구를 하기 위한 서류를 직접 제출해야한다.
공문서 원본과 계약서류 원본이 필요하기 때문인데 평일 근무시간에 방문해야하므로 꼼꼼히 확인하시길 바란다.
HUG홈페이지에서 말하는 서류는 아래와 같다.
우측 상단의 일괄 다운로드가 아닌 직접 준비해야하는 서류들이므로 전세계약 및 관련 소명자료들을 충분히 챙겨야한다.
나의 경우 대출을 쓰지 않았고 중간에 임대인이 변경되었고 중간에 다른 사람 이름으로 납부한 게 있어서 16번의 서류를 추가로 준비했다. 다만 HUG에서 필요하지 않다고 하셨다. 그 외에 실거주 시작일과 계약상 거주일이 달랐던 배경 등을 설명드리고 보완할 부분을 문의드렸다.
전화 상담센터에서는 이 내용을 확인할 수 없다보니 다양한 사례를 통해 체크하는 것이 필수적이다.
- 임대차계약서
- 부동산등기부등본 (접수일 기준 한 달 이내 발급본, 제출용으로 원본 인쇄)
- 주민등록등본 (접수일 기준 한 달 이내 발급본)
- 주민등록등본 초본 (접수일 기준 한 달 이내 발급본, 주소변동 상세)
- 전세계약해지관련 서류 (저는 중도계약해지합의서 원본을 가져갔습니다.)
- 임차권등기명령결정문 정본
- 내 통장 사본
- 임대인 신분증 사본
- 임차인(나) 신분증 사본
- 중개대상물확인설명서 (오피스텔의 경우에만 해당, 계약할 당시 부동산에서 준 것)
- 전입세대 열람원 내역
- 중도계약해지합의서 작성 당시로부터 한 달 이내 임대인, 임차인 인감증명서
- 접수일로부터 한 달 이내 임차인 인감증명서
- 보증보험보증서
- 보증금 전액(계약금포함) 이체 내역 확인서
- 전임대인과 현임대인의 매매계약서 사본, 전 임대인과의 계약서 사본, 가족관계증명서와 통장사본
서류를 잘 준비했다면 임대인이 임대사업자인지, 개인인지에 따라 관리센터를 달리 방문해야한다.
임대인이 임대사업자라면 임대인의 현재 등본 상 거주지의 관할지로,
임대인이 개인이라면 물건 소재지의 관할지로 찾아가야한다.
예를 들어 매물은 종로구에 있고 집주인의 거주지가 강남구라면
– 임대사업자인 경우 : 강남구 관할하는 서울동부관리센터 방문해야함.
– 개인인 경우 : 종로구를 관할하는 서울북부관리센터를 방문해야함.
정책에 따라 관할부서가 다를 수 있으니 전화나 홈페이지로 확인하고 방문하는 것이 좋겠습니다.
나의 경우 서부관리센터였기에 여의도역 앞에 있는 건물(전경련회관)의 44층에 방문했다.
이 건물의 경우 안내데스크에서 출입증을 받아야하는데 허그에 방문한다고 하고 신분증/신용카드를 맡기고 출입증을 받아 올라갈 수 있다. 이 때 가능하면 신용카드로 전달드려 신분증 증명에 차질없게 준비합시다.
방문하였더니 5가지 정도의 서류에 대한 상세한 안내를 받을 수 있었다. 서명과 도장을 찍는데 실수하니 너무 긴장하지 말라고 친절하게 대해주셔서 감동이었다.
이제 접수는 되었고 임차인이 할 일은 심사를 받고 명도 일정을 조율하고 명도받는 과정을 처리하여 보증금을 반환받고 이사가는 일이다.
이 때 제일 주의해야하는 일은, 심사받는 도중 함부로 임차권등기명령을 해제하지 않아한다!
보증금을 반환받는 과정은 임대인과 보증보험공사가 처리해야하는 일인데 임차인이 여기서 임차권등기명령을 함부로 해제할 경우 반환을 받을 수 없는 상황이 생길 수 있고 이는 공사가 책임지지 않기 때문이다.
다음 날 담당자가 배정되었고 담당자 한 사람이 여러 명을 담당하기에 짧게는 몇 일, 길게는 몇 달 이상 소요될 수 있다.
가능하면 담당자의 연락처로 내가 몇 번째 심사대상인지 문의해보면 좋겠다.
내가 신청할 당시에는 순서가 늦어 두 달 후 신청이 접수되었다.
긴 시간이 걸리면 담당자가 변경되기도 하니 중간중간 체크하는 것도 좋을 것 같다.
3월에 신청했는데 한 달 조금 넘어서 전화로 안내받았고 추가로 제출한 서류에 대한 문의였어서 어렵지 않게 설명드릴 수 있었다.
4. 명도 절차 및 보증금 최종 입금 확인
가장 중요한 것은 보증금이 내 통장에 입금되었는 지 확인하는 것이다.
이를 위해 이사일정을 잡아 메일로 원하는 명도일들을 전달드렸다.
메일로 명도일 지정과 같이 안내사항을 확인할 수 있으니 내용을 꼭 확인하길 바란다.
나의 경우 HUG안심전세앱을 통해 셀프명도로 진행하게 되었고 PDF의 유의사항들을 잘 봐야한다.
다만 지인의 경우 명도일과 이사를 동시에 했더니 보완할 사항이 많아 용달직원분들께서 오전~오후까지 기다리셨어야해서 준비를 철저히 하시길 바란다.
안내문은 메일, 카톡, 문자로 안내받고 전날 담당자가 유선으로 따로 유의사항에 대해 알려주셨다.
명도일로부터 3일 전 업로드 화면이 활성화되는데 공인인증서로 로그인하여 명도증빙자료제출을 진행하면된다.
당시 정신이 없어서 사진이 없지만 현장 사진, 임대인 문자 발송, 관리비 및 제세공과금 납입 내역서 세 가지 항목을 증빙해야한다. 한 항목에 최대 10장까지인데 현장사진이 10장이 넘을 경우 임대인 문자발송 내역에 넣고 기존 사진을 지우지 말라고 하셨다.
로그인 세션이 생각보다 짧아서 사진을 한 번에 올릴 수 있게 미리 찍는 것을 추천한다.
중간에 다시 앱으로 들어가면 보완사항 필요라고 하면서 담당자께서 다시 올릴 수 있도록 조치해주셔서 망정이었다.
오전 8시부터 짐이 모두 빠져있는 사진을 준비하고 임대인께 보낼 메시지를 전송해두었다.
일주일 전에 관리사무소와 공과금 처리를 하고 항목, 금액, 일자가 나오게 부탁드렸다.
그리고 가스 업체에게 전출신고까지!
현장 사진은 내 소유의 물건이 없는 사진인데 빈 방이더라도 서랍장까지 열어서 사진을 찍어야 한다.
현관문 호수뿐만 아니라 보일러실도 필요할 수 있어서 1.5배 광각 렌즈로 조절해서 찍으면 좋다.
임대인에게 보내는 문자로는 오늘 날짜와 임대인의 전화번호가 보이도록 설정해야한다.
아이폰의 경우 핸드폰 내 시간을 한 달 정도 미래로 돌리면 된다.
내용은 전세목적물 주소, 도어락 비밀번호, 공용현관문 비밀번호, 카드키 보관한 곳 등이다.
가스의 경우 계량기 사진, 사용 기간과 금액을 확인할 수 있는 고지서 내역과 이체확인서가 필요한데 사용일자가 없는 경우 고객센터에 전화해서 문의하면 된다. 다만 거래내역에 너무 길어서 나오지 않으면 이체거래내역을 통해 보완할 수 있으므로 참고하시길 바란다.
이렇게 처리하고 나니 2시간 정도 소요되었다.
10시 경 보완내용까지 맞춰서 제출하고 나니 담당자께서 유선으로 전화와서 잘 처리되었으며 가장 빨리 입금되는 시간은 오전 10시 30분부터이고 입금 후 안내주신다하셨다. 그리고 반가운 입금 내역 소리가 들렸다.
