당신의 달력에 빨간 동그라미가 필요한 이유

안일하게 생각하다가 수백만 원의 손해를 보는 곳이 바로 부동산 시장입니다.
법은 모르는 사람을 보호해주지 않고 권리 위에 잠자지 않고 부지런한 사람을 보호합니다.
매해 변동되는 부동산 시장에서 내 집 마련을 위한 시드머니를 모으면서 자산형성을 하고 월세를 살고 있다면 구체적인 내용을 숙지해야겠지요?

특히 사회초년생이나 1인 가구에게 월세 재계약은 단순한 서류 작업이 아니라 ‘내 자산 방어전’과 같습니다.
임대인도 임차인도 전략적으로 재계약을 활용할 수 있지만 임차인의 입장에서 나의 보증금을 좀 더 자유롭게 활용하고 지킬 수 있도록 아래 내용을 확인해보시면 좋겠습니다.

주택임대차보호법이 개정되면서 이제 계약 종료 또는 조건 변경 통보는 ‘최소 2개월 전’에 완료되어야 합니다.
만약 이 시기를 놓친 상태에서 이사를 결정하게 된다면 어떤 일들이 벌어지는지, 윤수르가 핵심만 짚어드립니다.

원치 않는 2년 연장 월세 재계약, ‘묵시적 갱신’ 시작

계약 만료 2개월 전까지 집주인과 세입자 모두 아무런 의사표시를 하지 않았다면, 법은 이를 ‘묵시적 갱신’으로 간주합니다.
연장을 원할 경우에는 괜찮겠지만 만기 해지를 원할 경우 반드시 계약 만료 2개월 전에 상대방에게 통보해야합니다.

• 벌어지는 일:
  이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장됩니다.
  문제는 법적으로 다시 2년의 임대차 기간이 시작된 것으로 봅니다.

• 리스크:
  당장 3개월 뒤에 이사 계획이 있었더라도, 법적으로는 2년 계약에 묶이게 됩니다.
  물론 세입자는 언제든 해지 통보를 할 수 있지만, 그 효력은 통보 후 3개월 뒤에나 발생합니다.
  즉, 3개월치 월세를 꼼짝없이 생돈으로 날릴 수 있다는 뜻입니다.

‘복비 독박’과 ‘보증금 반환 지연’의 공포

2개월 전 통보를 놓쳐 묵시적 갱신이 된 상태에서 갑자기 이사를 가야 한다면, 현실적인 ‘돈 문제’가 터집니다.

• 복비(중개수수료) 분쟁:
  원래 묵시적 갱신 중 해지 시 복비는 임대인이 내는 것이 원칙입니다.
  하지만 현실에서는 집주인이 “네가 갑자기 나가니 복비는 네가 부담하라”며 보증금에서 제하고 주는 등 감정 싸움으로 번지는 경우가 허다합니다.

• 보증금 미반환:
  위의 리스크처럼 묵시적 갱신 중 해지하게 되면 3개월 후 효력이 발생하게 되어 보증금을 당장 반환받을 수 없습니다.
  만약 내가 이사 갈 집의 잔금일은 1개월 뒤인데, 집주인이 “법적으로 3개월 뒤에 줄 권리가 있다”며 버티면 보증금이 묶여 이사 자체가 무산될 수 있습니다.

‘계약갱신청구권’ 사용 불가

월세를 동결하거나 5% 이내로만 올리고 싶을 때 사용하는 강력한 무기가 바로 ‘계약갱신청구권’입니다.

임대인이 먼저 연락이 와서 협상을 진행된다면 사용할 수 있지만 이 청구권 역시 계약 만료 2개월 전까지 행사해야하며
해당 주택에 대해 1회만 사용할 수 있다는 점을 명심하세요.

시기를 놓친 상태에서 집주인이 뒤늦게 “월세를 20% 올리겠다”고 통보하면 묵시적 계약연장임을 밝히고 해당 요구는 효력이 없다고 주장하면 됩니다.

만약 연장할 계획이 없다면 오늘 당장 여러분의 임대차 계약서를 꺼내 만료일을 확인해 보세요.
계약 종료 2개월 전, 그 골든타임을 놓치지 마시길 바랍니다.

반대로 계약을 연장하고 싶다면 계약서는 어떻게 하는 게 좋을지 고민된다면 아래 포스트를 참고해보세요!
제계약을 해야하는데 내 월세 계약서는 새로 작성해야할까?